DSR이란 무엇일까? 대출받기 전에 꼭 알아야 하는 이유

출을 알아보다 보면 꼭 한 번씩 등장하는 단어가 있다.

바로 DSR이다.

“DSR 때문에 대출이 안 나온다.”

“연봉이 높은데도 대출 한도가 생각보다 적다.”

“DSR 40%가 무슨 뜻이지?”

대출을 처음 알아보는 사람이라면 이런 이야기가 상당히 어렵게 느껴질 수 있다.

하지만 DSR의 기본 원리는 생각보다 간단하다.

내가 1년에 갚아야 하는 모든 대출의 원리금이 연소득에서 얼마나 차지하는지를 보는 지표라고 이해하면 된다.

이번 글에서는 DSR이 무엇인지, 어떻게 계산하는지, 그리고 실제 대출 한도에 어떤 영향을 주는지 쉽게 알아보자40%

DSR이란 무엇일까? 40%, 50% 기준

 

DSR은 Debt Service Ratio의 약자로, 우리말로는 총부채원리금상환비율이라고 한다.

쉽게 말하면

1년 동안 갚아야 하는 대출 원금과 이자가 연소득의 몇 %를 차지하는가

를 나타내는 지표다.

예를 들어 연소득이 5,000만원이고 1년에 갚아야 하는 대출 원리금이 2,000만원이라면 DSR은

2,000만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 40%

가 된다.

 

즉 DSR 40%라는 것은 연소득의 40% 정도를 1년 동안 대출을 갚는 데 사용한다는 의미다.

총부채원리금상환비율 DSR 계산방법

2. DSR이 중요한 이유

그렇다면 왜 은행에서는 DSR을 중요하게 볼까?

가장 큰 이유는 대출을 갚을 수 있는 능력을 확인하기 위해서다.

은행 입장에서는 단순히

“이 사람이 연봉이 얼마인가?”

만 보는 것보다

“현재 가지고 있는 모든 대출을 포함해서 매년 얼마를 갚아야 하는가?”

를 확인하는 것이 더 중요하다.

연봉이 6,000만원인 사람이 있다고 해보자.

한 사람은 기존 대출이 거의 없고,

다른 사람은 이미 여러 개의 대출을 가지고 있다고 가정해보자.

두 사람의 연봉은 같지만 실제로 새로운 대출을 감당할 수 있는 여력은 다를 수 있다.

DSR은 이런 차이를 반영한다.

3. DSR 계산방법

DSR의 기본 계산식은 어렵지 않다.

DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100

예를 들어 연소득이 6,000만원이고 1년 동안 갚아야 하는 대출 원리금이 1,800만원이라면

1,800만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 30%

이다.

이 사람의 DSR은 30%가 된다.

만약 연간 원리금 상환액이 2,400만원이라면

2,400만원 ÷ 6,000만원 × 100 = 40%

가 된다.

DSR이 높아질수록 소득에 비해 대출 상환 부담이 커진다는 뜻이다.

4. DSR 40%는 무슨 뜻일까?

대출 관련 뉴스를 보다 보면 **DSR 40%**라는 말을 자주 볼 수 있다.

쉽게 이해하면 연소득에서 대출 원리금 상환에 사용할 수 있는 금액을 일정 수준으로 제한하는 개념이다.

예를 들어 연소득이 5,000만원이고 DSR 40%를 적용한다고 단순하게 생각하면

5,000만원 × 40% = 2,000만원

이다.

즉 연간 원리금 상환액이 약 2,000만원 수준을 넘지 않도록 대출 가능 금액이 제한될 수 있다는 의미다.

다만 실제 대출 심사에서는 대출 종류, 적용 규정, 금리, 만기, 상환방식 등에 따라 계산 방식이 달라질 수 있기 때문에 단순히 연봉에 40%를 곱해서 대출 한도를 확정할 수 있는 것은 아니다.

5. DSR과 연봉은 어떤 관계가 있을까?

DSR에서는 연소득이 상당히 중요하다.

같은 대출을 가지고 있더라도 연소득이 높으면 DSR은 낮아진다.

예를 들어 연간 원리금 상환액이 1,500만원이라고 해보자.

연소득이 5,000만원이면

1,500만원 ÷ 5,000만원 = 30%

다.

하지만 연소득이 7,500만원이면

1,500만원 ÷ 7,500만원 = 20%

가 된다.

같은 대출을 가지고 있어도 소득에 따라 DSR이 달라지는 것이다.

그래서 대출 심사에서는 대출금액뿐만 아니라 소득도 중요하다.

연봉 5000만원, 연소득 으로 DSR 계산하기

6. 기존 대출이 있으면 어떻게 될까?

DSR이 중요한 또 다른 이유다.

새로운 대출을 신청한다고 해서 새로 받을 대출만 보는 것이 아니다.

기존에 가지고 있는 대출의 원리금 상환 부담도 함께 고려된다.

예를 들어 이미 자동차 할부나 신용대출 등을 가지고 있다면 새로운 주택담보대출을 받을 때 DSR에 영향을 줄 수 있다.

그래서

“집을 사면서 주택담보대출만 생각하면 되겠지.”

라고 생각했다가 실제 상담을 받아보고 예상보다 한도가 적게 나오는 경우가 생길 수 있다.

 

대표적으로 신용대출 역시 DSR에 영향을 줄 수 있다.

따라서 주택담보대출을 알아보기 전에 기존 신용대출이나 기타 대출이 있다면 현재 부채 상황을 먼저 확인해보는 것이 좋다.

특히 대출 한도가 중요한 상황이라면

“현재 내가 가지고 있는 대출이 무엇인지”

를 먼저 정리해보는 것이 도움이 된다.

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DSR과 함께 자주 등장하는 용어가 DTI다.

둘 다 대출 상환 능력을 평가하는 지표이지만 계산 방식에 차이가 있다.

쉽게 설명하면,

DTI는 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자 등을 중심으로 소득 대비 상환 부담을 계산하는 방식이고,

DSR은 기본적으로 모든 금융부채의 원리금 상환 부담을 보다 폭넓게 반영하는 방식이다.

따라서 일반적으로 DSR이 실제 대출자의 전체적인 상환 부담을 더 엄격하게 보는 지표라고 이해할 수 있다.

DSR이 높으면 무조건 대출을 받을 수 없을까?

꼭 그렇게 단순하게 볼 수는 없다.

대출 가능 여부와 한도는 DSR 하나만으로 결정되는 것이 아니기 때문이다.

대출상품, 소득, 신용상태, 담보가치, 금융기관의 심사 기준 등 다양한 요소가 함께 고려될 수 있다.

다만 DSR이 높다는 것은 추가로 대출을 받을 수 있는 여력이 줄어들 가능성이 높다는 의미로 이해하면 된다.

대출받기 전에 DSR을 확인해야 하는 이유

집을 사거나 큰 금액의 대출을 계획하고 있다면 실제 계약을 진행하기 전에 대출 가능 금액을 확인하는 것이 중요하다.

특히 부동산 계약처럼 계약금이 먼저 들어가는 상황에서는

“대출이 이 정도는 나오겠지.”

라고 예상하고 진행했다가 실제 대출 한도가 예상보다 적으면 자금 계획에 문제가 생길 수 있다.

따라서 큰 대출을 계획하고 있다면 계약 전에 금융기관을 통해 실제 대출 가능 여부와 한도를 확인하는 것이 안전하다.

DSR을 낮추는 방법은 결국 소득 대비 연간 대출 원리금 부담을 줄이는 것이다.

대표적으로 기존 대출의 원금을 상환하거나, 대출 구조를 조정하거나, 소득이 증가하면 DSR이 낮아질 수 있다.

다만 어떤 대출을 먼저 상환하는 것이 유리한지는 금리와 중도상환수수료 등을 함께 확인해야 한다.

무조건 대출 하나를 먼저 갚는 것이 정답은 아니다.

DSR을 직접 계산할 때는 단순히

현재 내 통장에서 빠져나가는 돈

만 생각하면 안 된다.

금융기관에서는 대출의 종류와 조건 등에 따라 연간 원리금 상환액을 산정한다.

또한 실제 대출 심사에서는 현재 적용되는 금융 규제와 상품별 기준이 함께 적용되기 때문에 인터넷에서 단순 계산한 숫자가 실제 대출 한도와 정확히 일치하지 않을 수 있다.

따라서 DSR 계산은 대략적인 자금 계획을 세우는 용도로 활용하고, 실제 대출 가능 금액은 금융기관에서 확인하는 것이 가장 정확하다.

DSR을 한 문장으로 정리하면 이렇다.

“내 소득에 비해 대출을 얼마나 부담하고 있는지를 보여주는 지표”다.

대출을 받을 때 단순히

“연봉이 얼마니까 얼마까지 빌릴 수 있겠지.”

라고 생각하는 것보다 현재 가지고 있는 대출과 연간 원리금 상환액을 함께 확인하는 것이 중요하다.

특히 주택담보대출처럼 큰 금액을 빌리는 경우에는 DSR에 따라 실제 대출 가능 금액이 달라질 수 있기 때문에 미리 확인하는 것이 좋다.

앞에서 살펴본 기준금리, COFIX, 대출금리까지 이해했다면 이제 대출의 기본 구조를 어느 정도 이해한 셈이다.

그리고 다음 글부터는 경제 이야기의 범위를 조금 넓혀보자.

대출을 줄이는 것만큼 중요한 것이 가지고 있는 돈을 어떻게 투자할 것인가이기 때문이다.

다음 글에서는 많은 사람들이 재테크를 시작할 때 가장 먼저 접하는 주식으로 넘어가 보자.

“주식을 산다는 것은 정확히 무엇을 사는 것일까?”

라는 가장 기본적인 질문부터 쉽게 알아보자.

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1. DSR이란 무엇일까? 대출받기 전에 꼭 알아야 하는 이유
2. DSR 40%란? 연봉에 따라 대출 한도가 달라지는 이유
3. DSR 계산방법 쉽게 알아보기, 대출 한도는 어떻게 결정될까?
4. 대출받기 전 꼭 알아야 할 DSR 뜻과 계산방법

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